Анталья — ставки растут!
Ровно год назад журнал «Русский берег» опубликовал статью «Анталья делает ставку на русских», которая взорвала привычный уклад деловой жизни провинции. Это была попытка проанализировать развитие местной строительной отрасли, применяя европейский опыт. И она оказалась успешной. Смело можно сказать, что бизнес-аналитики на русском языке до того момента в этой части Турции не было.
Делая этот номер, мы постарались вспомнить всё лучшее за год, и материал, вызвавший в своё время серьёзный резонанс в бизнес-сообществе Аланьи, конечно же, заслуживал того, чтобы войти в дайджест. Но за прошедший период случилось столько всего, что текст успел безнадёжно устареть. Статистика за 2019-й год, которая тогда воспринималась актуальной, сегодня кажется архаикой. Так что нам ничего не оставалось, как сделать новый материал на старую и вечную для Антальи тему: недвижимость турецкого Средиземноморского побережья.
Рынок идёт на рекорд?Прошедший год был тяжёлым для экономик многих стран, в том числе и для Турции. Локдауны, ограничения передвижения, падение турецкой лиры, всё это должно было не лучшим образом отразиться и на сфере real-estate, однако всё получилось ровно наоборот. Если в 2020-м турецкие риэлторы боролись с кризисными явлениями, старались создать новые мотивации для потенциальных покупателей, что позволило большинству удержать планку и как минимум сохранить бизнес, а кое-где обеспечить и прирост, то итоги 2021-го года окупают с лихвой все потери предыдущих месяцев. Как отмечает новостной портал Deutsche Welle: «Количество квартир, проданных иностранцам за первые шесть месяцев года, увеличилось на 44% по сравнению с тем же периодом прошлого года. Только в июне рост побил рекорд — 185%[1]. В тройку стран, купивших больше всего домов в Турции, вошли Ирак, Иран и Россия». Русские традиционно являются одними из основных покупателей турецкой курортной недвижимости, что было подтверждено и в прошлом году. Несмотря на все карантины и локдауны, именно стабильный спрос со стороны россиян не позволил рынку Антальи рухнуть. Потери были, но это такие потери, которые можно назвать «приемлемыми». «За прошедшие восемь лет количество проданного иностранцам жилья превысило 220 тысяч объектов. В последние четыре года наблюдался стабильный рост продаж, и самый высокий показатель в этом процессе был замечен в 2019-м году — 45 тысяч 483 единицы. В прошлом году из-за вспышки Covid-19 продажи упали до 40 тысяч.
В этом году сектор стремится побить рекорд в 50 тысяч», — отмечает Deutsche Welle.[2] Причин у этого несколько. Причём трудно сказать, какая из них была главной, поскольку каждая отражает достаточно важную тенденцию на рынке.
Осознавая последствия коронавирусного кризиса, правительство Турции пошло на беспрецедентный шаг: снизило ставки по ипотеке для граждан до 1–1,5%, что позволило сделать жильё доступным множеству турецких семей. В отрасли обозначился платёжеспособный спрос, многие позиции, которые ранее относились к неликвидам, были раскуплены. Мера, безусловно, нерыночная, но логичная и долгожданная. Она позволила огромному числу турецких семей приобрести достойное жильё с хорошей инфраструктурой. Причём слово «неликвид» не должно пугать. Иностранец, использующий квартиру исключительно для отдыха, будет очень придирчиво выбирать и вид из окна, и инфраструктуру комплекса. Но не может быть дома, у которого изо всех окон будет вид на море. Турок же, который всегда жил здесь, и вид на море для него не имеет большого значения, а вот растущая семья — другое дело, конечно, охотно купит то, от чего отказались ябанжи, если оно вдруг стало доступным. В экономику пошли живые деньги. Фактически правительство осуществило внутренний займ под залог недвижимости. Незадолго до этого строительная отрасль пережила ещё одно потрясение: резко увеличилась цена строительных материалов — в первую очередь цемента и металла. Этот фактор стал настолько существенным, что строителям пришлось серьёзно корректировать бизнес-планы. Индекс стоимости строительства (по данным TURKSTAT) вырос почти на 40%.
И тут неожиданно пришёл на помощь кризис. Пока большая часть мира оставалась закрытой, Турция, несмотря на многочисленные ограничения и сокращение турпотока, никогда не уходила в «жёсткий» локдаун, как, например, Италия или Германия. Те, кто размышлял, купить ли им виллу в Каталонии или в Анталье, естественно склонились в сторону Антальи.
Действительно, Турция стала в новой реальности своеобразной «тихой гаванью», куда охотно инвестируют, и этот поток, в котором русские играют заметную роль, не только не прекратился, но и увеличился. «Надо сказать, что в прошедший год Турция была практически единственным местом, куда можно было без проблем приехать и что-то купить. Здесь сложилось сразу несколько факторов, среди которых: весьма либеральное законодательство в части получения гражданства через инвестиции, конфиденциальность сделок, хорошо проработанная процедура покупки», — считает Алексей Пронин, заместитель генерального директора AZPO Properties. При этом сама пандемия даже послужила своего рода триггером для турецкого рынка. Успехи 2021-го года объясняются в том числе и реализацией отложенного спроса, причём отложенного — в других сегментах. «Обратите внимание, — продолжает Алексей Пронин, — во время пандемии резко вырос спрос на загородную недвижимость. В Подмосковье смели даже совсем уж «лежалый товар», выросли цены. Людям надоело сидеть в четырёх стенах, они хотят больше свободы, а зарубежная недвижимость — прямой конкурент загородной. Те, кто мечтал купить дачу в Подмосковье, вдруг поняли, что они имеют возможность за те же деньги купить ту же дачу, только у моря».
Если говорить о рынке турецкой недвижимости в целом, куда входят Стамбул, Анкара, Самсун, то безусловными лидерами на нём будут выходцы из Ирана, Ирака, в последние месяцы к ним добавились ещё афганцы — причина, думаю, понятна. «У иранцев хороший бюджет, — рассказывает Алина Хамиди, сейлз-менеджер компании IMMO ALANYA, — поэтому они изначально предпочитают Стамбул, другие крупные города, где недвижимость изначально дороже. Анталью в основном выбирают русские и немцы. В последнее время к ним прибавились казахи и украинцы».
По южному побережью на первом месте идут россияне. В последнее время им на пятки наступают граждане Казахстана. Многие находят, что они даже активнее россиян, если смотреть в процентном отношении от населения страны. Казахов всего 10 миллионов, (россиян около 140), а диаспоры в Аланье у них сопоставимые по численности. У казахов даже проявились определённые предпочтения по застройщикам и месту проживания: например, известный в Аланье застройщик YEKTA многими считается казахским, а их последние проекты выполнены в традиционной «восточной» стилистике.
Александра Кабакчи (ATABERK ESTATE) на почётное второе место ставит немцев. Причём чаще всего это русскоязычные немцы — граждане Германии российского происхождения. «В этом году наметилась тенденция, которой раньше не было: Турцией заинтересовались граждане США и Канады. В первую очередь их привлекают либеральное законодательство, низкие налоги и низкий по сравнению с североамериканским индекс цен на недвижимость. Среди них тоже немало русскоговорящих эмигрантов. Но меняется не только национальный состав покупателей. Меняются и их социальный и возрастной портреты.
«З года назад те, с кем мы в основном работали, — аудитория 50+, то есть люди, которые закончили или заканчивают свою карьеру в России и переезжают в Турцию жить на пенсии, — говорит Рамиль Мансуров, топ-менеджер компании STAY PROPERTY, — сегодня покупатель сильно изменился — это люди 30+, активные, работающие, как правило, в online-сфере, причём это не «отдыхающие», как это было раньше, а переезжающие сюда жить и работать. Соответственно меняется и структура спроса. Тем, кто едет в Турцию работать, необязательно иметь жильё поближе к морю, так что спросом начали пользоваться проекты в 1,5 километрах от моря и дальше». Алина Хамиди (IMMO ALANYA) также отмечает эти изменения: «Если раньше это были в основном те, кто покупал жильё для отдыха и использовал его 1–2 месяца в году, то сейчас в Турцию, в частности в Анталью, активно едут те, кто работает удалённо. Это логично: хорошая экология, относительно дешёвое проживание, развитая инфраструктура, а работать им всё равно где — лишь бы интернет был хороший. За последние 3 года поток таких клиентов вырос значительно». Эксперты называют цифру этого прироста — 40% и более — это те, кто меняет представление покупателя о турецкой недвижимости исключительно как о «даче на море».
Это в свою очередь отражается и на жизни самой Аланьи: наблюдаются достаточно неожиданные вещи, которые оказывают заметное влияние на рынок труда региона. В Турции традиционно ощущается нехватка высококвалифицированных кадров: инженеров, врачей, учителей. Правительство предпринимает титанические усилия для того, чтобы изменить ситуацию, и прогресс очевиден, но всё равно много где ещё ощутим этот дефицит. При том что российские дипломы Турция признает — члены семей этих IT-специалистов, которые имеют зачастую не по одному высшему образованию, могут стать настоящим кадровым резервом, который позволит развивать экономику региона.
Анталья как инвестиция
Некоторые не вполне добросовестные риэлторы (как правило, посредники в длинной цепочке) привлекают покупателей, обещая им 35%-й годовой прирост в валюте. Это, конечно же, сказки. В предыдущие годы возможно похожий процент обеспечивало инвестирование в турецких лирах, но недвижимость здесь номинируется в долларах и евро, а турецкая лира за последние 2 года упала почти вдвое, так что те, кто вошёл на рынок с лирами, безусловно сохранили их от инфляции и даже неплохо заработали. Но в 2019-ом и особенно 2020-ом рынок вёл себя довольно вяло, некоторые объекты, особенно дорогие виллы и пентхаусы, продавались годами, и о таких бешеных процентах речи, конечно же, не шло. Всё изменил 2021-й год — повышение спроса сделало рынок дефицитным. Чего не было последние несколько лет. Сколько же сегодня стоит один квадратный метр Антальи, сколько можно на нём заработать и можно ли будет заработать спустя год? Алина Хамиди, сейлз-менеджер компании IMMO ALANYA, считает, что постановка вопроса «сколько стоит квадратный метр в Турции?», говоря математическим языком: «не корректна». «Цена очень сильно различается в зависимости от района, этажности, удалённости от моря, инфраструктуры комплекса и множества иных факторов, включая такие, назовём их «субъективными», как репутация застройщика. Так что от одного застройщика может быть одна цена, а от другого — совсем другая. Мы даже не высчитываем подобную статистику, считая её малоинформативной. Тем не менее можно говорить о повышении цен во всех сегментах, и это где-то 25%». То есть для многих уже «поезд ушёл», вряд ли такой взрывной рост, как был в 2021-ом, ещё повторится, хотя, например, Рамиль Мансуров смотрит на перспективы Аланьи с оптимизмом. «Понятно, что рост рынка не может продолжаться вечно и маржинальность упадёт до общемировой, но вот уже несколько лет, которые я здесь нахожусь, имеет место рост — и достаточно активный, так что предсказать, когда это закончится, очень трудно».Есть объективные факторы, влияющие на рынок. Стоимость строительства в Турции примерно одинакова — но для конечного потребителя всё будет решать стоимость земли, на которой ведётся это строительство. В целом ряде районов в центральной Аланье, Махмутларе, Обе земля практически закончилась, а особые геологические условия (и соответствующие СНИПы), всё-таки мы в сейсмоопасной зоне, не позволяют строить дома повышенной этажности. Реновация по-московски — снести «хрущобы», на которые так похожи средиземноморские постройки что в Турции, что на Кипре 80–90-х годов прошлого века, и на их месте построить 16-этажку — не получится. Нормы соблюдаются довольно строго. Так что никакого другого пути, кроме как удорожания существующих площадей, нет. Есть новые районы, такие как Авсалар, где идёт активное строительство. Он привлекает иностранцев своими песчаными пляжами, здесь ещё есть земля и возможны интересные проекты, но он тоже нерезиновый, и Аланья продолжает шагать дальше — уже рассматриваются Окурджалар, а это уже скорее Анталья, на восток — Демирташ и даже Газипаша. Последняя очень интересна из-за аэропорта и уникальных природных памятников, но по городской инфраструктуре пока сильно проигрывает Аланье.
«Анталья с запада тоже ограничена, — говорит Александра Кабакчи (ATABERK ESTATE), — там нельзя вести активное строительство, в сторону Кемера — в основном заповедные зоны, где строительство также исключено. Хотя сейчас в самой Анталье у нас есть несколько перспективных проектов. Если никаких форс-мажорных обстоятельств не будет — а тут включается не только экономика, но и политика, — то рост будет продолжаться, темпы его, конечно, уменьшатся, но в целом динамика будет оставаться позитивной».
«Самое на сегодняшний день популярное, — полагает Рамиль Мансуров, — это арендный бизнес и инвестиции с целью перепродажи. Последний наш проект, который мы вывели на рынок, — более 400 квартир — был реализован за 40 дней почти полностью. Маржинальность таких инвестиций достаточно высока: можно заработать до 30% за 16 месяцев, но надо понимать, что не любая недвижимость, даже в Аланье, даст такой прирост. Нужно очень внимательно подбирать объект».
Алина Хамиди (IMMO ALANYA) также считает, что подобная доходность на турецком рынке вполне реальна: «Одной из интересных инвестиционных идей может быть покупка объекта на стадии котлована, а затем его перепродажа уже в стадии готового объекта в комплектации «голые стены». Действительно реально получить до 25% прибыли за время строительства (это не всегда бывает год, иногда — 1,5). Некоторые крупные инвесторы входят в проекты на ранних стадиях и покупают квартиры этажами. Таких среди всей массы покупателей — до 30%».Однако инвесторам следует помнить: то, что мы наблюдаем в Анталье, — лишь верхушка айсберга турецкого рынка недвижимости. Доля продаж домов иностранцам за 2021-й год в общем объёме продаж составила около 5%. По результатам, доступным на момент написания статьи (сентябрь 2021), Стамбул занял первое место с 2995 продажами. Он с большим отрывом опережает Анкару, где иностранцам было продано 408 домов. Анталья, где было совершено 358 сделок с недвижимостью при участии иностранцев, завершает «пьедестал почёта» (данные TURKSTAT).
_______________
[1]Однако заметим, что такой гигантский прирост объясняется эффектом низкой базы. В 2020-м году июнь был первым карантинным месяцем, который принёс максимальные убытки, когда риэлторы ещё не начали активно практиковать онлайн-продажи и использовать другие способы стимулирования рынка.
[2]Интерес германских СМИ к турецкому рынку объясним: немцы также являются традиционными покупателями Анталийской недвижимости и занимают ведущие позиции в этом вопросе уже много лет.
- присылайте адрес и телефон нам в WhatsApp